Pflichten Vermieter: Dazu sind Vermieter von Immobilien verpflichtet

In der Regel haben Mieter ein positives Verhältnis zu ihrem Vermieter. Dessen Pflichten und Rechte sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgeschrieben, sodass es eine bindende rechtliche Grundlage gibt, an die sich Vermieter aber auch Mieter zu halten haben. So wird vermieden, dass das Eigentum des Vermieters beschädigt wird oder der Mieter dessen Willkür ausgesetzt ist. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen kurz und bündig auf, welche Pflichten Vermieter haben und auf welche Details besonders zu achten ist. Erfahren Sie, was Vermieter dürfen, was sie müssen und was sie zu unterlassen haben.

Die Pflichten des Vermieters auf einen Blick:

1. Instandhaltung der Immobilie

Die Instandhaltungspflicht ist in § 535 im BGB verankert und verpflichtet den Vermieter, Mängel und Schäden zu beheben, die die Nutzung der Wohnung bzw. des Hauses beeinträchtigen und nicht mehr zumutbar machen. Dazu zählen etwa
  • defekte Wasser-, Strom- und Gasleitungen,
  • Beschädigungen am Dach oder
  • Dämmschäden.

2. Verkehrssicherung der Immobilie

Gemäß Verkehrssicherungspflicht müssen Vermieter dafür sorgen, dass auf und vor dem Grundstück niemand gefährdet wird und zu Schaden kommt. Dazu zählen etwa die Beauftragung eines Streudienstes, Beleuchtung im Treppenhaus oder das Entfernen von Ästen.

3. Baumängel und Schimmelbildung

Schäden durch Baumängel in Wohnung oder Haus sind Sache des Vermieters und müssen von diesem behoben werden. Kann der Vermieter Baumängel ausschließen und es liegt die Vermutung nahe, dass sich Schimmelbildung auf fehlerhaftes Lüften zurückführen lässt, liegt die Beweislast beim Mieter.

4. Nebenkostenabrechnung

Eine weitere Pflicht des Vermieters ist es, einmal jährlich den Mietern eine nachvollziehbare Abrechnung der Nebenkosten zukommen zu lassen. Die Nebenkosten setzen sich aus Grundsteuer, Betriebskosten und ggf. weiteren Nebenkosten zusammen. Einzige Ausnahme: Nur wenn im Mietvertrag eine Betriebskostenpauschale festgeschrieben und ausdrücklich auf eine Vorauszahlung der Nebenkosten verzichtet wurde, kann auf eine Abrechnung verzichtet werden.

Folgende Nebenkosten können vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden:
  • Abwassergebühr
  • Antennenanlage bzw. Kabelanschluss
  • Aufzug
  • Beleuchtungskosten
  • Betriebskosten
  • Gartenpflege
  • Gebäudereinigung
  • Grundsteuer
  • Hausmeisterkosten
  • Müllabfuhr
  • Sach-& Haftpflichtversicherungen
  • Schornsteinfeger
  • Straßenreinigung
  • Waschraum

5. Ruhe

Vermieter haben dafür Sorge zu tragen, dass Mieter nicht durch unzumutbaren Lärm belästigt werden. Ist dies der Fall, muss die Lärmquelle beseitigt werden. Ist einer der Mieter im Haus für die Störung der Ruhe verantwortlich, muss der Vermieter aktiv die Hausordnung sowie die gesetzlichen Ruhezeiten durchsetzen.

6. Hausordnung

Der Vermieter muss sich darum kümmern, dass seine Mieter Kenntnis über die Hausordnung haben und diese auch einhalten. In der Regel ist die Hausordnung Anhang des Mietvertrages. Bei Verstoß gegen die Hausordnung hat der Vermieter die Möglichkeit, eine Abmahnung auszusprechen. Bei wiederholtem Verstoß (und der häufig damit einhergehenden Störung der anderen Mieter) kann eine Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen werden.

7. Heizung

Vermieter müssen eine funktionierende Heizung zur Verfügung stellen. Kurzfristig kann adäquater Ersatz bereitgestellt werden - etwa in Form einer Elektroheizung über die Dauer der Reparaturen. Gemäß Mietrecht ist es Vermieterpflicht, dass vom 1.10. bis 30.4. Wohnung oder Haus auf 20 Grad oder höher beheizt werden können.

8. Gartenpflege

Ist im Mietvertrag nichts anderes festgeschrieben, ist der Vermieter in der Pflicht, sich um die Pflege des Gartens zu kümmern. Die Kosten können jedoch auf die Miete der Bewohner umgelegt werden, die den Garten nutzen.

9. Wohnungsgeberbestätigung

Eine weitere Vermieterpflicht ist die Ausstellung einer sogenannten Wohnungsgeberbestätigung. Diese bescheinigt, dass die Person tatsächlich in das Haus bzw. die Wohnung eingezogen ist.

10. Versteuerung der Mieteinnahmen

Die Miete ist als gewerbliche Einnahme zu versteuern. Dies geschieht bei natürlichen Personen über die Steuererklärung mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz. Die Kosten, welche durch die Pflichten des Vermieters entstehen, dürfen vom zu versteuernden Betrag abgezogen werden. Auch eine Abschreibung - für gewöhnlich 2 Prozent der Anschaffungskosten über eine Dauer von 50 Jahren - ist möglich.

11. Beschriftung von Klingel und Briefkasten

Der Vermieter hat die Pflicht, Namensschilder an Klingel und Briefkasten anzubringen, allerdings kann der Mieter die öffentlich sichtbare Nennung seines Namens auch ablehnen.

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Die Rechte des Vermieters auf einen Blick:

Neben seinen Pflichten genießt ein Vermieter auch einige Rechte, die im BGB (und häufig auch zusätzlich im Mietvertrag) festgeschrieben sind. Diese sind im Einzelnen:
  • Miete: Mieter sind dazu verpflichtet, die Miete im Voraus per Barzahlung oder Überweisung zu begleichen. Die Höhe der Miete setzt sich aus der Kaltmiete sowie den Nebenkosten, also der Grundsteuer, den Betriebskosten und. ggf. zusätzlichen Nebenkosten zusammen. Bezüglich der Frist gilt: Die Miete muss nach § 556b BGB spätestens am dritten Werktag des Monats beim Vermieter eingegangen sein. Bei wiederholtem Versäumnis hat der Vermieter die Möglichkeit, das Mietverhältnis zu kündigen.
  • Mieterhöhung: Unter bestimmten Bedingungen hat der Vermieter das Recht, die im Vertrag festgeschriebene Miete zu erhöhen. Dies ist etwa der Fall, wenn beim Mietverhältnis eine Staffelmiete besteht oder grundlegende Sanierungen bzw. Modernisierungen an Haus oder Wohnung vorgenommen wurden.
  • Kaution: Neben ihren Pflichten haben Vermieter das Recht, eine Kaution von maximal drei Nettokaltmieten zu verlangen. Damit kann sich der Vermieter bspw. gegen durch den Mieter verursachte Schäden oder ausbleibende Mietzahlungen absichern.
  • Schäden: Durch den Mieter verursachte Schäden müssen auch von diesem bezahlt werden. So hat dieser etwa für damit entstehende Handwerkerrechnungen aufzukommen. Ebenso muss der Vermieter zeitnah über entstandene Schäden unterrichtet werden. Nach § 538 BGB hat der Mieter jedoch nicht für "Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden", aufzukommen
  • Heizen/Lüften: Der Mieter ist dazu verpflichtet, die gemietete Immobilie sachgemäß zu heizen und zu lüften. Auf diese Weise wird Schäden an der Bausubstanz (etwa durch Schimmel) vorgebeugt.
  • Verkauf von Haus/Wohnung: Vermieter haben das Recht, ihre Immobilie jederzeit zu verkaufen. Dabei müssen allerdings alle laufenden Mietverträge vom neuen Eigentümer übernommen werden.
  • Kündigung des Mietverhältnisses: Bezahlt der Mieter mehrfach nicht die Miete oder verstößt wiederholt gegen die Hausordnung ist eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses möglich. Diese hat in Schriftform zu erfolgen. Es ist gesetzlich nicht festgelegt, wie lange die Frist sein muss, die dem unliebsamen Mieter bis zum Auszug eingeräumt wird.

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