Pflichten der Hausverwaltung: Was Eigentümer und Mieter erwarten dürfen

Technische Pflichten: Instandhaltung und Verkehrssicherung

Die technische Betreuung der Immobilie ist eine weitere zentrale Pflicht. Der Hausverwalter muss dafür sorgen, dass das Gebäude in einem ordnungsgemäßen Zustand bleibt und keine Gefahren für Bewohner oder Dritte entstehen.

• Instandhaltung und Instandsetzung: Defekte Heizungsanlagen, undichte Dächer oder beschädigte Leitungen fallen in den Verantwortungsbereich der Verwaltung. Sie muss Schäden zeitnah erfassen, Kostenvoranschläge einholen und Reparaturen beauftragen.
• Verkehrssicherungspflicht: Die Hausverwaltung trägt Sorge dafür, dass Treppenhäuser, Eingangsbereiche, Zuwege und Außenanlagen sicher nutzbar sind. Dazu gehören die Beauftragung des Winterdienstes, die Beleuchtung gemeinschaftlicher Flächen und die Beseitigung von Stolperfallen.
• Durchführung und Kontrolle von Wartungen: Aufzüge, Heizungsanlagen, Brandschutzeinrichtungen und andere technische Anlagen müssen regelmäßig gewartet werden. Der Verwalter organisiert die Wartungstermine und dokumentiert die Durchführung.
• Beauftragung und Überwachung von Modernisierungen: Wenn die Eigentümergemeinschaft Maßnahmen zur Modernisierung beschließt, koordiniert der Verwalter die Umsetzung, prüft Angebote und überwacht die Ausführung.

Pflichten des WEG-Verwalters: Organisatorisch und rechtlich

Der WEG-Verwalter hat neben den kaufmännischen und technischen Pflichten besondere organisatorische und rechtliche Aufgaben, die sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz ergeben. Als gesetzliches Organ der Eigentümergemeinschaft ist er weit mehr als ein reiner Dienstleister.

• Ordnungsgemäße Verwaltung gemäß § 27 WEG: Der Verwalter hat die Maßnahmen zu treffen, die zur ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich sind und die keinen Aufschub dulden.
• Einberufung und Durchführung der Eigentümerversammlung: Mindestens einmal jährlich muss der Verwalter eine ordentliche Eigentümerversammlung einberufen. Er erstellt die Tagesordnung, leitet die Versammlung und sorgt für eine ordnungsgemäße Beschlussfassung.
• Umsetzung von Beschlüssen: Beschlüsse, die in der Eigentümerversammlung gefasst werden, muss der Verwalter zeitnah und vollständig umsetzen. Die Einhaltung dieser Pflicht ist ein häufiger Streitpunkt zwischen Gemeinschaft und Verwaltung.
• Führung der Beschlusssammlung: Der Verwalter ist gesetzlich verpflichtet, eine Beschlusssammlung lückenlos zu führen, aufzubewahren und den Wohnungseigentümern auf Verlangen zugänglich zu machen.
• Notgeschäftsführung: In dringenden Fällen darf und muss der Verwalter auch ohne Beschluss handeln, etwa bei akuter Gefahr für das Gebäude oder die Sicherheit der Bewohner.
• Berichtspflicht: Der Verwalter berichtet der Eigentümerversammlung über die Lage der Gemeinschaft, durchgeführte Maßnahmen und den Zustand der Immobilie.
• Einhaltung gesetzlicher Vorschriften: Der WEG-Verwalter muss gesetzliche Änderungen im Blick behalten, etwa im Mietrecht, in der Heizkostenverordnung oder bei energetischen Vorgaben. Er informiert die Eigentümer über relevante Neuerungen.
• Vertretung der Gemeinschaft nach außen: Seit der WEG-Reform 2020 vertritt der Verwalter die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich. Diese Befugnis ist mit einer entsprechenden Sorgfaltspflicht verbunden.

Qualitätsmerkmal: Der zertifizierte Verwalter (§ 26a WEG)

In der modernen WEG-Verwaltung ist Fachwissen keine Option, sondern Gesetz. Als Teil der ordnungsgemäßen Verwaltung haben Sie als Eigentümer seit Ende 2023 rechtlichen Anspruch darauf, dass Ihre Anlage von einem zertifizierten Verwalter betreut wird.

Dies garantiert folgende Qualitätsstandards:

• Geprüfte Kompetenz: Qualifizierte Hausverwalter weisen ihre Sachkunde durch eine erfolgreich abgelegte Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer (IHK) nach.
• Rechtssicherheit: Die Zertifizierung garantiert fundierte Fachkenntnisse im aktuellen Wohnungseigentumsrecht, in der Betriebswirtschaft sowie in der technischen Gebäudelehre.
• Zukunftsorientierung: Eine professionelle Verwaltung erfüllt die strengen Anforderungen des § 26a WEG vollumfänglich und bietet Eigentümern damit die Sicherheit, die eine Immobilie als wertvolle Anlage verdient.

Die JHG Grund ist Ihre erfahrene WEG-Verwaltung in Bremen und umzu. Wir stehen Eigentümergemeinschaften mit Kompetenz und Weitblick zur Seite. Nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf.

Pflichten der Hausverwaltung gegenüber Eigentümern

Die Pflichten der Hausverwaltung gegenüber Eigentümern sind umfassend und gehen über die reine Gebäudeverwaltung hinaus. Als Eigentümer dürfen Sie eine transparente, wirtschaftliche und professionelle Betreuung erwarten. Wenn Sie Ihre Immobilie in die Hände einer Verwaltung geben, sollten Sie wissen, welche Leistungen Ihnen zustehen.

Zu den wichtigsten Pflichten gehören:

• Rechenschaftspflicht: Der Verwalter muss jederzeit Auskunft über den Zustand der Immobilie, die finanzielle Lage und getroffene Maßnahmen geben können.
• Transparente Abrechnung: Alle Ausgaben müssen belegt und für die Eigentümer nachvollziehbar sein. Eigentümer haben das Recht, Belege einzusehen.
• Wirtschaftliche Verwaltung: Der Verwalter ist verpflichtet, wirtschaftlich zu handeln. Das bedeutet: Angebote vergleichen, unnötige Kosten vermeiden und die Erhaltungsrücklage verantwortungsvoll einsetzen.
• Information und Kommunikation: Die Verwaltung muss Eigentümer regelmäßig und zeitnah über relevante Vorgänge informieren. Dazu gehören Schadensmeldungen, geplante Maßnahmen und Änderungen der Rechtslage.
• Prüfung von Versicherungen und Verträgen: Die Kontrolle bestehender Versicherungspolicen und Dienstleisterverträge auf Aktualität und Wirtschaftlichkeit zählt ebenfalls zu den Pflichten.

Pflichten der Hausverwaltung gegenüber Mietern

Auch als Mieter profitieren Sie von einer professionellen Hausverwaltung. Auch wenn der Verwaltervertrag in der Regel zwischen Verwaltung und Eigentümer geschlossen wird, nimmt die Hausverwaltung die Pflichten des Eigentümers gegenüber den Mietern wahr.

Diese ergeben sich aus dem Mietrecht und der Verkehrssicherungspflicht.

• Instandhaltung der Mieträume: Die Verwaltung muss dafür sorgen, dass die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand bleibt. Mängel, die die Nutzung beeinträchtigen, sind zeitnah zu beheben.
• Verkehrssicherung: Treppenhäuser, Zugänge und Gemeinschaftsflächen müssen sicher nutzbar sein. Die Hausverwaltung organisiert Winterdienst, Beleuchtung und Gefahrenbeseitigung.
• Nebenkostenabrechnung: Mieter haben Anspruch auf eine jährliche, nachvollziehbare Abrechnung der Nebenkosten.
• Durchsetzung der Hausordnung: Die Hausverwaltung sorgt dafür, dass die Hausordnung eingehalten wird. Bei Verstößen wie wiederkehrender Lärmbelästigung muss sie tätig werden.
• Erreichbarkeit bei Notfällen: Bei Havarien wie Rohrbrüchen oder Heizungsausfällen muss die Verwaltung zeitnah erreichbar sein und Sofortmaßnahmen einleiten.

Aber: Auch Sie als Mieter haben Verpflichtungen und Anrechte. Erfahren Sie mehr dazu in unserem entsprechenden Ratgeber: "Rechte und Pflichten von Mietern".

Haftung bei Pflichtverletzung: Was passiert, wenn die Hausverwaltung ihre Pflichten verletzt?

Wenn eine Hausverwaltung ihre Pflichten verletzt, stehen Ihnen als Eigentümer klare Mittel zur Verfügung. Sie können den Verwalter auf Schadensersatz in Anspruch nehmen, wenn Ihnen durch die Pflichtverletzung ein finanzieller Nachteil entstanden ist.

Typische Fälle von Pflichtverletzungen:

• versäumte oder fehlerhafte Abrechnungen
• unterlassene Instandhaltung, die zu Folgeschäden führt
• nicht umgesetzte Beschlüsse der Eigentümerversammlung
• mangelhafte Verkehrssicherung, bei der Dritte zu Schaden kommen
• fehlende Kontrolle bei der Vergabe von Aufträgen

Bei groben Pflichtverletzungen kann die Eigentümergemeinschaft den Verwalter jederzeit abberufen. Eine außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrages ist in solchen Fällen ebenfalls möglich. Professionelle Hausverwaltungen verfügen über eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung, die solche Risiken absichert.